¿Pueden los propietarios de NYC permitirse otra congelación de renta?

La Junta de Regulación de Renta se encuentra debatiendo sobre los niveles de alquiler para el próximo año

En junio pasado, cuando la Junta de Regulación de Renta votó a favor de la congelación de renta sin precedentes para un millón de apartamentos de alquiler estabilizado de la ciudad, los propietarios advirtieron de un desastre inminente.

“La congelación del alquiler de un apartamento puede parecer una medida pro-inquilino”, según Joseph Strasburg, presidente de la Asociación de Estabilización de Alquileres, en declaraciones que hizo al New York Times, “pero la realidad es que ahora los arrendadores tendrán que renunciar a la reparación, mantenimiento y conservación de sus apartamentos”.

Con las directrices de la Junta de Regulación de Renta que se encuentra ahora deliberando sobre el aumento de los niveles de alquiler para el próximo año, una pregunta natural surge: ¿Cómo les ha ido los últimos siete meses a los propietarios que tienen sus disponibilidades de vivienda?

Pocas estadísticas están disponibles al momento  para cuantificar el impacto. Los datos del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda,  muestran un menor número de violaciones de emergencia en los primeros seis meses del año fiscal 2016 en comparación con los primeros seis meses del año fiscal 2015, pero funcionarios de la agencia dicen que esta diferencia se debe probablemente a que el invierno no fue tan severo.

Jack Freund, vicepresidente de la Asociación de Estabilización de Alquiler, dice que la ciudad va a ver el efecto de la congelación con el paso del tiempo. Los propietarios dicen, “van a centrarse en lo esencial. Donde van a escatimar será donde es menos evidente y menos sensible al tipo de medidas que la gente espera. Tal vez a volverán a pintar los pasillos y el vestíbulo. Todo lo que se pueda ver desde afuera”.

En una reunión de la Junta de Regulación de Renta el jueves Chris Athineos, propietario y co-presidente de Small Property Owners of New York (SPONY), se hizo eco de esta percepción. “Los propietarios de SPONY tratamos de mantener nuestros edificios con planes a largo plazo en mente. Las acciones de este junta están obligando a los pequeños propietarios a ser más reaccionarios en lugar de adoptar un enfoque proactivo”, dijo. “Una vez que lleguemos al punto en que tengamos una crisis todos los días, no hay vuelta atrás”.

Athineos declaró a City Limits que ha retrasado la insulación de un apartamento vacío y que puede ser necesario retrasar otros proyectos de mantenimiento futuros. Mientras que el co-presidente de SPONY Jimmy Silber dijo que no ha vuelto a pintar los pasillos ni ha reemplazado los focos ni roturas en  el sistema de iluminación de su edificio de 85 unidades en el Greenwich Village.

Scott Walsh, vicepresidente de Forest City Ratner y un representante de los propietarios de la Junta de Regulación de Renta, dijo Forest City Ratner que también había hecho cortes y tendría que empezar a recortar personal si la Junta de Regulación de Renta emite otra congelación de alquileres el próximo año.

Arrendador disputa los gastos del año pasado

Un dato estadístico contrasta con estas anécdotas de los propietarios que  se “ajustan el cinturón”. Cada año, la junta mide el índice de precios de los costos operativos (Price Index of Operating Costs PIOC), que indica el cambio en los costos operativos basados ​​en una evaluación de los precios de un conjunto de bienes y servicios. El informe de este año muestra  que el PIOC cayó un 1,2 por ciento, la segunda vez en una disminución desde 1969.

De acuerdo con un informe de la junta, una caída de 41,2 por ciento en los costos de combustible, gracias tanto a la disminución de los precios del petróleo y los combustibles un invierno suave, compensan el 7,5 por ciento del aumento de los impuestos, el 3.2 por ciento de aumento en los costos de mano de obra y el 8.2 por ciento de aumento en los costos de seguro y otros gastos. Si los costos de operación de una unidad de alquiler han disminuido, los propietarios deben estar en peor forma, si no en mejor forma, que antes de la congelación de alquiler.

Pero Silber, Athineos, y Walsh insisten en que sus costes han sufrido un aumento. Señalan a la gran variabilidad de los costes para los diferentes propietarios, y hacen notar que los edificios que dependen para su funcionamiento  del vapor o el gas natural, no se beneficiaron de la caída del 45,5 por ciento en los precios del petróleo. (El precio del gas natural se redujo un 31,6 por ciento y el precio del vapor 31,2 por ciento).

Silber dijo que un propietario con un edificio de seis unidades en Astoria tiene un inquilino con renta estabilizada que paga $ 800 al mes, y por lo tanto, ha recogido $ 96 de los aumentos de alquiler durante los últimos dos años. “El me dijo, ‘Jimmy, rezo todas las noches para que me hagan una reparación de plomería en el apartamento … He presentado cuatro veces lo que he recibido de la Junta de Regulación de Renta”, dijo a Silber en la reunión de la junta del jueves.

Muchas asociaciones de comercio también cuestionan la exactitud del PIOC, señalando que no incluye el costo de hacer mejoras de capital o cumplir con muchos de los nuevos reglamentos, tales como auditorías energéticas y contar con contratistas certificados.

Diferentes percepciones de ganancias

Es difícil decir si el PIOC puede haber subestimado este año los costos para los propietarios. Mientras el PIOC, se toma como referencia o una medida de los precios, no es una medida perfecta de los costos reales notificados por los propietarios, el PIOC en realidad ha sobreestimado los costos a los propietarios con más frecuencia de cuando se subestimaron los costos entre 1990 y 2014, según el informe.

Sin embargo, cabe preguntarse si, cualquiera que sea el ligero aumento o disminución de los costos de este último año, los propietarios de Nueva York están simplemente están teniendo suficientes buenos resultados como para hacer frente a la congelación de alquiler.

El ingreso operativo neto de los propietarios que tienen los alquileres estabilizados se ha incrementado cada año durante los últimos diez años. En los años 2012 hasta 2014, los propietarios gastaron un promedio de aproximadamente $ 10,800 por unidad anualmente y advirtieron que alrededor de $5,500 corresponde a ingresos de rendimiento neto, aproximadamente el 50 por ciento ganancia. El ingreso de los propietarios difería dependiendo de la ubicación del edificio: un edificio típico de 45 unidades en el centro de Manhattan produjo un promedio de ingreso operativo de $ 264,000 en 2014, mientras que un edificio similar fuera del centro de Manhattan rindió $ 210,000.

Los desarrolladores de vivienda asequible están calmados  

Los desarrolladores sin fines de lucro, sin embargo, tienen una historia algo diferente que contar.

“La congelación del alquiler no nos duele”, dice Harry DeRienzo, presidente de Banana Kelly CIA Inc. y presidente de la junta de la Association for Neighborhood Housing Development, que abogó por una congelación de alquiler el año pasado. Dijo que la cartera de Banana Kelly está “muy bien” gracias a los bajos costos de combustible del año pasado.

Scott Short, director de vivienda en el Ridgewood Bushwick Senior Citizen Council, dijo que después que la congelación de alquiler fuera anunciada, su organización presupuestó en consecuencia y se espera que un buen balance gracias a los bajos costos de combustible y seguros.

Ambos, sin embargo, dijeron que si la congelación de  alquileres continúa no sería sostenible. Los desarrolladores de Banana Kelly se mantienen con la expectativa de un aumento del 3 por ciento anual en los gastos y un aumento del 2 por ciento en alquiler y necesitarán algún tipo de aumento de alquiler para permanecerse fiscalmente saludables. Además, los desarrolladores de vivienda asequible encaran cada vez más altas tasas de agua y los costos de mano de obra, especialmente con la inicial fase transitoria del salario mínimo de $ 15.

DeRienzo dijo que Banana Kelly probablemente  no abogará por otra congelación de alquileres este año, pero tampoco se opone a las demandas de sus asociaciones de residentes para una congelación o dar marcha atrás a esa medida. DeRienzo también está a favor de otras medidas para proteger a los inquilinos, como las reformas para acabar con el descontrol de vacantes.

El subdirector de la Association for Neighborhood Housing and Development Barika Williams dijo que los desarrolladores sin fines de lucro son capaces de controlar sus costos, tal vez si explican la diferencia entre la actitud hacia la congelación del alquiler porque se aprovechan de una serie de programas de la ciudad para reducir los gastos.

“Es una especie de recorte de cupones para sus alimentos. Esto podría tomar un poco más de tiempo, pero ayudará a mantener sus cuentas bajas”, dijo Williams. Algunos propietarios con fines de lucro, explica, se resisten a la reducción de costos, ya que “va en contra de su objetivo final de aumentar potencialmente el alquiler de algunas de esas unidades”.

Con todo, sin otras herramientas para compensar los costos de los propietarios, lo más probable es insostenible tener congelados los alquileres para siempre, especialmente con el PIOC que anticipa que crezca un 4,5 por ciento entre 2016 a 2017. Sin embargo, no está realmente claro cuánto en algunos pocos años el aumentos de alquiler ha afectado las ganancias de los propietarios o perjudicado la disponibilidad de viviendas.

Y lo que los propietarios creen que pueden revelar, puede depender de la forma en que ven su misión. De acuerdo a Short, quien dijo que el alquiler estabilizado es “uno de nuestros más importantes recursos de vivienda asequible” y agrega que hemos perdido de vista la justificación original para la estabilización de alquileres.

“El programa fue diseñado para suavizar la oferta en un mercado muy contraído. El espíritu inicial del programa no era proporcionar viviendas asequibles”, dice Walsh. “La ciudad tiene otros mecanismos para hacerlo a través de NYCHA y otros programas”.

Próximas audiencias de la Junta de Regulación de Renta

Martes 3 de mayo, a las 7 p.m. habrá una reunión pública y voto preliminar en el auditorio  Proshansky, del CUNY Graduate Center localizado en el 365 de la Quinta Avenida, entre las calles 34 y 35.

El jueves 26 de mayo habrá una reunión a las 9:30 am en la sala de conferencias de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos, que se encuentra en piso 9 del edificio municipal David N. Dinkins, localizado en el 1 de la calle Centre de Manhattan.

Para leer la versión en inglés ingrese a: CityLimits.org

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